Εκτίμηση επαγγελματικού ακινήτου: πώς διαβάζουμε σωστά μια ανοδική αγορά

Η Τράπεζα της Ελλάδος καταρτίζει δείκτες γραφείων και καταστημάτων δύο φορές τον χρόνο (έτος βάσης 2010), με στοιχεία από πιστωτικά ιδρύματα, Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) και άλλες πηγές, όπως συμβούλους ακινήτων, διαχειριστές χαρτοφυλακίων, developers και μεσίτες. Τα στοιχεία περιλαμβάνουν εκτιμήσεις, μισθώματα, συναλλαγές, επενδύσεις και αποδόσεις.

Η Τράπεζα σημειώνει ότι οι δείκτες τιμών αφορούν prime επενδυτικά ακίνητα και βασίζονται σε εκτιμήσεις και όχι σε πραγματικές συναλλαγές. Γι' αυτό αναμένεται να υστερούν χρονικά, ιδίως όταν οι αξίες μειώνονται, ενώ σε περιόδους περιορισμένων συναλλαγών τείνουν να αποτυπώνουν το κλίμα και τις προσδοκίες τη στιγμή της εκτίμησης.

Σε μια ανοδική αγορά είναι δελεαστικό να εφαρμόσει κανείς το ποσοστό του δείκτη σε μια παλαιότερη εκτίμηση. Αυτή η συντόμευση αγνοεί τους παράγοντες που καθορίζουν πραγματικά την αξία: την ποιότητα και τη διάρκεια του εισοδήματος, το κόστος αναβάθμισης του κτιρίου, την ενεργειακή απόδοση και το νομικό και πολεοδομικό καθεστώς.

Ένα δευτερεύον κτίριο γραφείων με βραχυχρόνιες μισθώσεις εκτός Αθήνας και ένα prime κτίριο στην Αθήνα μπορεί να ανήκουν στην ίδια επίσημη κατηγορία, αλλά να κινούνται σε αντίθετες κατευθύνσεις.

Συγκριτικά στοιχεία — συναλλαγές και μισθώσεις που πραγματικά ανταγωνίζονται το ακίνητο, με αιτιολογημένες προσαρμογές.

Ανάλυση εισοδήματος — πίνακας μισθώσεων, όροι μισθωτηρίων, δικαιώματα πρόωρης λύσης, αναπροσαρμογές και βιωσιμότητα του τρέχοντος μισθώματος σε σχέση με την αγορά.

Τεχνικός και νομικός έλεγχος — κατάσταση, απαιτούμενες κεφαλαιακές δαπάνες, ενεργειακή απόδοση, τίτλοι και καθεστώς αδειών.

Σαφής βάση και σκοπός — αν η αξία στηρίζει πώληση, χρηματοδότηση, χρηματοοικονομική αναφορά ή αναπτυξιακή απόφαση, γιατί κάθε περίπτωση απαιτεί διαφορετική έμφαση.