Ανακατανομή κεφαλαίων: οι ΑΕΕΑΠ πουλούν, τα ιδιωτικά κεφάλαια αγοράζουν

Ανάλυση της Danos, μέλους της συμμαχίας BNP Paribas Real Estate, περιγράφει μια σαφή αλλαγή στο επενδυτικό τοπίο της Ελλάδας το 2025. Οι παραδοσιακοί επενδυτές, όπως οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ και τα μεγάλα private equity funds, αποσύρθηκαν σε μεγάλο βαθμό και λειτούργησαν περισσότερο ως πωλητές παρά ως αγοραστές.

Νέοι παίκτες — family offices, ιδιώτες υψηλής περιουσίας και ορισμένα πιστωτικά ιδρύματα — επένδυσαν δυναμικά, κυρίως σε ακίνητα που παράγουν εισόδημα, τόσο σε χαρτοφυλάκια όσο και σε μεμονωμένα ακίνητα. Μεταξύ των παραδειγμάτων είναι η πώληση από την PRODEA ΑΕΕΑΠ δύο χαρτοφυλακίων αξίας €745 εκ. και €510 εκ. σε ιδιώτη επενδυτή και σε τράπεζα αντίστοιχα, καθώς και η απόκτηση του Astir Palace έναντι €700 εκ. από ελληνικό family office.

Τα ξενοδοχεία διατήρησαν το μεγαλύτερο μερίδιο της αγοράς, με περίπου 50% του συνολικού επενδυτικού όγκου του 2025, προσελκύοντας ξένους θεσμικούς επενδυτές και ξενοδοχειακούς ομίλους, αλλά και Έλληνες ξενοδόχους, family offices και private equity funds που αγόρασαν αστικά και resort ξενοδοχεία και επένδυσαν σε αναβαθμίσεις.

Τα γραφεία αντιστοιχούσαν στο 25% του επενδυτικού όγκου του 2025. Οι εγχώριοι επενδυτές επικεντρώθηκαν σε σύγχρονα κτίρια γραφείων με μακροχρόνιους, φερέγγυους μισθωτές σε prime θέσεις.

Το μακροοικονομικό περιβάλλον παραμένει υποστηρικτικό: η ίδια ανάλυση αναφέρει ανάπτυξη του ΑΕΠ 2,1% το 2025 και πρόβλεψη 2,2% για το 2026, και τα δύο πάνω από τον μέσο όρο της ΕΕ.

Τα ιδιωτικά και οικογενειακά κεφάλαια συχνά κινούνται ταχύτερα από τα θεσμικά funds, αλλά είναι και πιο επιλεκτικά. Από την εμπειρία μας, αυτοί οι αγοραστές θέλουν σαφή εικόνα εισοδήματος, πλήρη τεχνικό και νομικό φάκελο και αξιόπιστο σχέδιο κεφαλαιακών δαπανών.

Για ιδιοκτήτες που εξετάζουν πώληση ή ανακεφαλαιοποίηση, το πρακτικό βήμα είναι να προετοιμάσουν το ακίνητο για αυτό το κοινό: επαληθευμένο πίνακα μισθώσεων, σύνοψη μισθωτηρίων, τεχνική κατάσταση και καθεστώς αδειών, και ένα χρηματοοικονομικό μοντέλο που δείχνει τόσο το δυσμενές όσο και το ευνοϊκό σενάριο.